Veja quando é possível colocar o imóvel em seu nome sem escritura

Publicações que circulam nas redes sociais têm apresentado como novidade a possibilidade de colocar um imóvel no nome do comprador sem a necessidade de escritura, por meio de um procedimento realizado diretamente em cartório. A informação, porém, exige esclarecimentos: a medida existe desde 2022, não se aplica a qualquer situação e depende do cumprimento de uma série de requisitos legais.

Trata-se da chamada adjudicação compulsória extrajudicial, que permite regularizar a propriedade quando o comprador cumpriu suas obrigações, mas a transferência definitiva não foi formalizada. O procedimento pode ser utilizado, por exemplo, quando o vendedor desapareceu, morreu ou se recusa a assinar os documentos necessários.

Prevista na Lei nº 14.382, de junho de 2022, e regulamentada nacionalmente pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ) em setembro de 2023, a medida permite resolver determinadas situações diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem a necessidade de recorrer inicialmente à Justiça.

Isso não significa, entretanto, que qualquer contrato de compra e venda seja suficiente para obter a propriedade ou que a escritura pública tenha deixado de ser necessária nas transações imobiliárias em geral.

Quando a transferência pode ser feita em cartório

Imagine uma pessoa que comprou uma casa há alguns anos por meio de um compromisso de compra e venda. Ela quitou o imóvel e cumpriu o que estava previsto no contrato, mas o vendedor desapareceu, morreu, recusa-se a assinar os documentos necessários ou simplesmente não conclui a transferência.

Antes da criação do procedimento extrajudicial, situações desse tipo normalmente levavam o comprador a buscar na Justiça uma adjudicação compulsória, para obter uma decisão que permitisse registrar definitivamente o imóvel em seu nome.

A legislação passou a admitir que esse caminho seja feito também diretamente no Registro de Imóveis onde está matriculado o bem, desde que sejam cumpridos os requisitos legais. A possibilidade de recorrer à Justiça continua existindo.

O CNJ explica que podem fundamentar o procedimento diferentes negócios jurídicos que envolvam promessa de compra e venda, promessa de permuta, cessões ou promessas de cessão, observadas as condições previstas na regulamentação.

Ter um contrato é suficiente?

Não.

Esse é um dos principais cuidados diante de publicações nas redes sociais que afirmam que quem possui um contrato de compra e venda agora pode simplesmente procurar um cartório e colocar o imóvel em seu nome.

O contrato pode ser o documento que fundamenta o pedido, mas o procedimento exige outros requisitos e análise do caso pelo cartório.

A Lei de Registros Públicos exige que seja comprovado o descumprimento da obrigação de formalizar a transferência. Para isso, o vendedor é notificado oficialmente. A legislação estabelece um prazo de 15 dias para a formalização, enquanto a regulamentação do CNJ prevê 15 dias úteis para que ele se manifeste sobre o pedido. Caso a transferência não seja concluída, o procedimento poderá prosseguir, desde que os demais requisitos legais sejam atendidos. Também existem regras específicas para situações em que o vendedor não é localizado.

 O requerente também precisa estar acompanhado por advogado ou defensor público.

É preciso comprovar que o imóvel foi pago?

Sim. A regulamentação do CNJ determina que uma ata notarial utilizada no procedimento contenha as provas do pagamento integral do preço ou do cumprimento da contraprestação prevista para que o imóvel seja transferido.

Esse documento é elaborado por um tabelião de notas e reúne informações e provas relacionadas ao negócio. Entre elas estão a identificação do imóvel, os contratos que deram origem à aquisição, a comprovação da quitação e as providências que deveriam ter sido adotadas para transferir a propriedade.

A ata notarial não precisa ter sido feita na época da compra. O comprador pode providenciá-la posteriormente, em um Tabelionato de Notas, apresentando os documentos e as provas necessárias. O documento é obrigatório para dar andamento ao pedido de adjudicação compulsória extrajudicial.

A ata, sozinha, não transforma o comprador em proprietário. O próprio regulamento determina que conste no documento que ele não tem valor de título de propriedade: serve para instruir o pedido que será analisado pelo Registro de Imóveis.

E se o vendedor desapareceu ou morreu?

Essas estão entre as situações em que o procedimento pode ser especialmente útil.

Ao regulamentar a adjudicação extrajudicial, o CNJ explicou que ela pode resolver casos em que, apesar de o negócio ter sido realizado, a transferência definitiva não acontece por circunstâncias como recusa, morte, ausência, incapacidade civil ou localização incerta da pessoa responsável por formalizá-la.

Isso não significa que a ausência do vendedor dispense a análise documental. O procedimento prevê formas específicas de notificação e verificação da documentação antes que o registro possa ser realizado.

Contrato precisa estar registrado em cartório?

Não necessariamente.

Esse entendimento, aliás, é anterior à criação da modalidade extrajudicial. A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabelece que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro prévio do compromisso de compra e venda no Registro de Imóveis.

Portanto, a falta desse registro não elimina automaticamente a possibilidade de adjudicação. Isso é diferente de dizer que qualquer contrato particular será suficiente para conseguir a propriedade: o negócio e o cumprimento das obrigações terão de ser demonstrados.

Então a escritura acabou?

Não.

A adjudicação compulsória é uma solução para uma situação específica: existe um negócio que deveria resultar na transferência da propriedade, mas essa etapa não foi concluída.

Ela não transformou o contrato particular em substituto universal da escritura nem aboliu as formalidades previstas para as transações imobiliárias.

Há ainda uma distinção importante: comprar um imóvel e tornar-se proprietário dele não são exatamente a mesma coisa do ponto de vista registral. É o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis competente que efetiva a transferência da propriedade.

No procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial, portanto, o objetivo é justamente conseguir esse registro quando a transferência que deveria ter ocorrido ficou pendente.

O que o comprador deve fazer

Quem estiver nessa situação deve reunir o contrato e os documentos relacionados à aquisição e à quitação do imóvel e procurar orientação jurídica para verificar se o caso atende aos requisitos da adjudicação compulsória extrajudicial.

Além do contrato, da ata notarial e das provas de quitação, o procedimento exige outros documentos, como certidões judiciais. O comprador também deverá comprovar o pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) antes do registro da propriedade. Há ainda despesas cartorárias, cujos valores variam conforme o Estado e os serviços realizados.

O pedido é apresentado ao Registro de Imóveis responsável pela matrícula do bem e pode ser protocolado diretamente ou por meio do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp).

Se os requisitos não forem atendidos ou o procedimento não puder ser concluído administrativamente, a via judicial continua disponível.