Mansão de Alphaville é avaliada em R$ 72,8 milhões
(Imagem: Reprodução Bayit)
Uma mansão avaliada em R$ 72,8 milhões, localizada no residencial Tamboré 2, em Alphaville, Santana de Parnaíba, irá a leilão judicial em outubro para o pagamento de uma dívida atribuída a Nasser Fares, diretor da rede Marabraz.
O imóvel foi penhorado em uma execução que tramita na 1ª Vara Cível do Foro Regional XI – Pinheiros, em São Paulo. A matrícula registra uma dívida de R$ 2.315.218,88 e ainda aponta Fares como titular do domínio útil da propriedade.
Mas há um elemento que torna o caso mais complexo. A mansão teria sido vendida pelo empresário a outra pessoa anos atrás. O comprador, que ocupa a propriedade, já até realizou uma grande reforma em 2023. A negociação, porém, não foi registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
A informação sobre a negociação é de Bernadete Antunes Correia, dona da Betta Imóveis, corretora há 40 anos em Alphaville e perita judicial. “Essa casa não é mais do dono da Marabraz já faz tempo, lá mora uma outra pessoa”, afirma a corretora.
A reportagem teve acesso à matrícula atualizada do imóvel. O documento, do Registro de Imóveis de Santana de Parnaíba, ainda aponta Nasser Fares como titular do domínio útil. Não há registro de transferência para outro comprador.
Segundo Bernadete, não houve escritura nem prenotação do negócio no Registro de Imóveis.
A matrícula mostra ainda que há ordens de indisponibilidade relacionadas ao patrimônio de Fares. Algumas delas foram determinadas em 2022 e 2023, antes da reforma realizada pelo comprador. Outras restrições foram incluídas em 2026.
As indisponibilidades impedem que o titular disponha livremente do patrimônio, embora não impeçam, por si só, um leilão determinado judicialmente. A matrícula registra sete ordens dessa natureza, provenientes de processos da Justiça Federal e da Justiça do Trabalho.
Sem registro, imóvel continua em nome do vendedor
Pelo Código Civil, a negociação de um imóvel não basta para transferir juridicamente sua propriedade. O artigo 1.245 estabelece que a transferência ocorre com o registro do título no Registro de Imóveis.
A própria legislação determina que, enquanto o título não for registrado, o vendedor continua sendo considerado proprietário.
A prenotação também tem papel importante nesse processo. Quando um título é apresentado ao Registro de Imóveis, recebe um número de protocolo e uma data. A ordem dessa apresentação determina a prioridade do título e a preferência dos direitos reais, conforme a Lei de Registros Públicos.
Bernadete diz que o caso serve de alerta para quem compra um imóvel.
“Eu venho chamar a atenção da falta do cuidado com a documentação. Quando você for adquirir um imóvel, você tem que tirar todas as certidões pessoais dos vendedores, tem que tirar certidões de eventuais empresas que esse possuidor tem e, além do mais, verificar na matrícula os últimos cinco anos de quem foram os possuidores desse imóvel. É muito importante você ter a escritura no seu nome”, afirma.
Segundo ela, problemas documentais não se restringem ao imóvel de Fares.
“Cabe salientar também que esse caso da Marabraz não é um caso isolado. Nós temos em Alphaville milhares de imóveis que não têm documentação. Tem condomínio aqui que mais da metade das casas não tem habite-se. Habite-se é um documento super simples. E temos, inclusive, prédios inteiros que não têm documentação de unidades, só têm documentação da fração ideal”, afirma a especialista.
Entre os documentos que devem ser analisados estão a matrícula atualizada do imóvel e as certidões relacionadas ao vendedor. A matrícula permite verificar quem figura como proprietário e se existem registros como penhoras, indisponibilidades ou outras restrições que possam afetar a negociação.
Também é importante formalizar a compra e providenciar o registro do título. Pelo Código Civil, a propriedade do imóvel é transferida entre vivos com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Enquanto isso não ocorre, o vendedor continua sendo considerado proprietário perante o registro.
Bernadete recomenda ainda que compradores procurem profissionais habilitados para acompanhar a negociação e conferir a documentação, reduzindo o risco de problemas futuros.
Penhora supera R$ 2,3 milhões
A penhora da mansão foi registrada na matrícula em 16 de junho de 2026. O documento aponta dívida de R$ 2.315.218,88 no processo que tramita na 1ª Vara Cível do Foro Regional XI de Pinheiros, em São Paulo.
A ação tem Silvio Torres Soares como exequente e Nasser Fares como executado. No edital do leilão, o débito já aparece atualizado para aproximadamente R$ 2,4 milhões em agosto.
A propriedade fica na Alameda Páscoa, no Fazenda Tamboré Residencial 2, em Santana de Parnaíba. O terreno possui 5.130,85 m², enquanto a área construída chega a 2.640,04 m² — 2.496,94 m² correspondem à residência e 143,10 m² à piscina.
O imóvel foi avaliado em R$ 72.833.777,96. A primeira etapa do leilão eletrônico começa às 14h de 6 de outubro e termina às 14h do dia 9. Nela, não serão aceitos lances inferiores ao valor da avaliação.
Se não houver comprador, a segunda etapa começa às 14h01 do dia 9 e segue até as 14h de 29 de outubro. O lance mínimo cai para aproximadamente R$ 50,98 milhões, equivalente a 70% da avaliação.
Como fica o atual dono da propriedade?
Embora a propriedade tenha sido negociada anos atrás, a ausência do registro faz com que Nasser Fares continue figurando como titular do domínio útil na matrícula. É por isso que o imóvel pôde ser atingido pela penhora determinada em uma execução contra o empresário.
Isso, porém, não significa que o atual ocupante necessariamente perderá a mansão. Caso tenha documentos que comprovem a compra e a posse do imóvel, ele poderá recorrer à Justiça para tentar afastar a penhora.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) admite que o comprador apresente os chamados embargos de terceiro mesmo quando o compromisso de compra e venda não foi registrado. Esse instrumento permite que uma pessoa que não é parte da dívida tente impedir que um bem que afirma ter adquirido seja usado para pagar a obrigação de outra pessoa.
A análise, no entanto, dependerá das circunstâncias da negociação e das provas apresentadas. No caso da mansão, há um ponto especialmente relevante: a matrícula registra ordens de indisponibilidade contra Nasser anteriores a 2023, ano em que o comprador já realizava uma grande reforma na residência.
Caso é separado da recuperação judicial
O leilão ocorre poucas semanas depois de a Marabraz pedir recuperação judicial. A rede protocolou o pedido em 15 de agosto, na 3ª Vara de Falências e Recuperações Judiciais da Comarca de São Paulo, com dívidas estimadas em R$ 140 milhões.
Apesar da proximidade entre os dois episódios, o leilão da mansão não integra a recuperação judicial da Marabraz. A cobrança que levou à penhora é contra Nasser Fares, pessoa física.
Ao anunciar a recuperação judicial, a Marabraz atribuiu a crise financeira, entre outros fatores, aos juros elevados, à retração do consumo e a disputas societárias e familiares que dificultaram o acesso da companhia a crédito. A empresa informou que as lojas continuam funcionando normalmente.
