O momento de fechar um contrato de locação é marcado pela frequente dúvida quanto à qual garantia locatícia é melhor escolar. Há vários tipos disponíveis, que podem atender as necessidades dos locatários e dos locadores, simultaneamente.

De acordo com o advogado Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP, existem vantagens e desvantagens referentes a cada uma delas. "Nossa recomendação é que os envolvidos se aprofundem em conhecer detalhes de cada garantia antes de contratá-la", afirma.

A Lei nº 8.245/1991 prevê quais são as garantias locatícias - ferramentas que dão ao locatário a garantia do retorno do crédito -, das quais destacam-se: caução, fiança e seguro fiança. No caso da caução, o locatário pode exigir a quantia equivalente a três aluguéis depositados antecipadamente. "Ninguém mexe nesses recursos, a não ser por ordem judicial", explica Bushatsky.

Até que ponto é suficiente tal recurso é um ponto questionado. Exemplo: se um locatário deve oito meses, a amplitude da cobertura dos débitos não está contemplada pelo valor depositado. "Muita gente não gosta da caução porque, depois de despejado, é praticamente impossível localizar o locatário", ressalta o advogado.

Também é possível caucionar bens imóveis, como fazendas, residências e salas comerciais. No caso de bens móveis, as dificuldades estão no valor da garantia para executá-la. "Às vezes, o locatário dá um carro que não vale sua dívida", diz Jaques.

Alternativas

Os títulos de capitalização destinados especificamente para fins locatícios vêm despontando como alternativa. O impasse nessa modalidade pode estar na liquidação do título. Exemplo: se o despejo foi feito de forma ilegítima e um tribunal reverte a situação, como o reaver o saldo depositado na eventualidade de o locador já ter gastado o dinheiro do título. "É um problema de gestão para as imobiliárias", disse o advogado. A fiança é uma modalidade muito usada.

Quando ações envolvendo o tema vão parar na Justiça, o juiz tende a interpretá-las de forma restrita, sempre visando a eximir o fiador. Em casos de moratória, ao conceder mais prazo ao inquilino e, mesmo assim, o débito não for quitado, entende-se que é injusto cobrar do fiador o saldo da dívida, que ficou maior justamente em razão do adiamento concedido por livre vontade do locador.

O seguro fiança tem como grande vantagem a questão do adiantamento da indenização. Isso porque, a seguradora paga para o locador o valor devido e depois vai atrás do devedor. Muitos questionam quem deve pagar o prêmio do seguro. "Quem tem obrigação de arrumar a garantia é o locatário", afirma Bushatsky. Há ainda as opções de locação sem garantia, que é permitida por lei, e em caso de inadimplência, o despejo ocorre liminarmente em 15 dias; e a garantia extinta, que dá ao locador o direito de entrar com ação de despejo.